Justiça condena grande incorporadora de Balneário Camboriú por vender apartamentos sem registro de incorporação

Sentença da Vara da Fazenda Pública reconheceu que os "termos de reserva" utilizados pela empresa mascaravam verdadeiros contratos de compra e venda, com fluxo de pagamento em 100 parcelas mensais e cláusulas de retenção em caso de rescisão. A condenação por dano moral coletivo foi de R$ 60 mil — e a prática pode sujeitar a incorporadora à multa de 50% sobre os valores recebidos dos adquirentes (Lei 4.591/1964, art. 35, §5º).

O Caso

A Vara da Fazenda Pública da Comarca de Balneário Camboriú julgou procedente, em maio de 2026, ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público de Santa Catarina contra uma grande incorporadora atuante na cidade de Balneário Camboriú, condenando-a ao pagamento de R$ 60 mil a título de dano moral coletivo por ter comercializado e publicizado unidades de um empreendimento de alto padrão antes do registro do memorial de incorporação imobiliária na matrícula do imóvel — exigência absoluta da Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964, art. 32).

Segundo a sentença, a empresa veiculou intensa publicidade em redes sociais, sites e grandes painéis instalados na região, com plantas, metragens e telefones de contato para negociação, enquanto o empreendimento sequer existia juridicamente. O registro da incorporação só foi efetivado em setembro de 2024, após o ajuizamento da ação e a fixação de prazo judicial, o que o juízo qualificou como cumprimento tardio da obrigação.

A defesa da incorporadora: "eram apenas termos de reserva"

Em sua contestação, a incorporadora sustentou que não havia vendas irregulares: os negócios celebrados seriam meros "termos de reserva", supostamente permitidos pela nova redação do art. 32 da Lei de Incorporações, dada pela Lei 14.382/2022, que suprimiu o verbo "negociar" do caput do dispositivo.

A tese foi rejeitada. O juízo observou que, embora o termo "negociar" tenha sido retirado do texto legal, a vedação à alienação ou oneração das frações ideais antes do registro permanece intacta, e os documentos juntados aos autos revelaram que os tais "termos de reserva" estabeleciam fluxo de pagamento em 100 parcelas mensais, reforços semestrais, vultosos valores de entrada e cláusulas de retenção de valores em caso de rescisão.

Nas palavras da sentença:

Esta estrutura jurídica configura oneração direta e antecipada do adquirente, mascarando um contrato de promessa de compra e venda sob a nomenclatura de reserva, o que viola o espírito e o texto da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Entenda a tese

O registro de incorporação é condição prévia e inafastável para a venda de imóveis na planta. Antes desse registro, o incorporador não pode alienar nem onerar as futuras unidades (Lei 4.591/1964, art. 32). O registro garante ao comprador acesso a informações essenciais: titularidade do terreno, projeto aprovado, memorial descritivo, custo da obra, certidões negativas, e é o que confere existência jurídica ao empreendimento. Quando a incorporadora coleta valores de "reserva" com parcelamento, entrada e multa por desistência antes desse registro, ela está, na prática, vendendo um imóvel que juridicamente não existe, transferindo ao consumidor um risco que a lei quis justamente eliminar.

A holding responde, mesmo com a obra em nome de SPE

Outro ponto relevante da decisão: a incorporadora alegou ilegitimidade passiva, afirmando que o empreendimento pertenceria a uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). O juízo afastou a tese com base na Teoria do Fornecedor Aparente (CDC, art. 3º): como a marca do grupo era o elemento central de atração dos consumidores em toda a publicidade, a holding responde solidariamente pelos atos praticados "sob sua bandeira publicitária". A constituição de SPEs, registrou a sentença, é estratégia legítima de segregação patrimonial, mas não serve de escudo contra a responsabilidade da controladora que ostenta a marca e o poder de gestão.

A regularização tardia não apaga a infração

A empresa chegou a requerer a extinção do processo por perda do objeto, já que o registro foi finalmente averbado. O argumento não prosperou: a conformidade superveniente, segundo a sentença, "não tem o poder de apagar as infrações cometidas no período anterior", em que o mercado de consumo foi exposto a ofertas de unidades juridicamente inexistentes. O dano moral coletivo, nesses casos, é presumido (in re ipsa), conforme jurisprudência do próprio TJSC e do STJ.

Consequência pouco conhecida: multa de 50% sobre os valores pagos

Para além do dano moral coletivo, a comercialização de unidades sem o registro da incorporação pode gerar uma consequência financeira severa em favor dos próprios adquirentes: a lei sujeita o incorporador que contrata em desacordo com suas exigências à multa de 50% sobre as quantias recebidas dos compradores (Lei 4.591/1964, art. 35, §5º), sem prejuízo de outras sanções civis e da reparação de perdas e danos.

Em outras palavras: o consumidor que assinou "termo de reserva" e pagou entrada, parcelas ou reforços antes do registro da incorporação pode ter direito a discutir judicialmente a aplicação dessa penalidade, além da devolução dos valores e de eventuais indenizações, conforme as circunstâncias de cada contrato.

Para compradores e investidores em Balneário Camboriú e região

Antes de assinar qualquer documento, ainda que batizado de "reserva", "proposta", "intenção de compra" ou "adesão", verifique na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, se o memorial de incorporação está registrado.

O número desse registro deve constar obrigatoriamente de todos os anúncios, impressos e contratos do empreendimento (Lei 4.591/1964, art. 32, §3º). A ausência dessa informação é sinal de alerta: o pagamento de qualquer valor nessas condições configura oneração antecipada vedada por lei e expõe o comprador a risco patrimonial relevante. Cada caso, porém, exige análise individualizada dos documentos assinados e dos valores pagos.

Dados do processo: 

Ação Civil Pública nº 5014973-11.2023.8.24.0005, Vara da Fazenda Pública da Comarca de Balneário Camboriú/SC. Sentença proferida em 06/05/2026, sujeita a recurso. As informações constam de autos públicos.

Artigo de autoria de Tiago Andrade (OAB/SC 57.239), advogado com atuação em Direito Imobiliário. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui promessa de resultado; cada caso concreto deve ser avaliado individualmente.