Possibilidade de Redução de Aluguel Durante a Pandemia COVID-19.

A redução de alugueis comerciais durante a pandemia é tema de grande relevância no atual momento em que vive a economia catarinense. A dúvida de grande parte dos empresários é sobre a possibilidade de redução do valor do aluguel em decorrência dos sucessivos “lockdowns”, que refletem diretamente na atividade econômica do oeste de Santa Catarina e na capacidade de pagamento dos encargos locatícios.

Importante esclarecer que, uma vez mantida a obrigação contratual sem qualquer modificação das condições quanto à locação do imóvel ao locatário, com a determinação de pagamento integral do aluguel pelo locador, considerando que o empresário não tem o mesmo rendimento diante das atuais circunstâncias imprevisíveis e extraordinárias em vista do quadro público e notório que assola a economia com lastro na pandemia COVID-19, fica o locador que não reduz o aluguel em vantagem excessiva diante da outra parte.

Desta forma, plenamente aplicável a teoria da imprevisão estampada no art. 317 do Código Civil:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Não podemos esquecer que, ainda que ultrapassada o situação extraordinária de “lockdown” e do posterior retorno de diversas atividades comerciais, a população, de maneira geral, diminuiu a frequência aos locais onde não há imperiosa necessidade de presença no atual momento, ante os riscos de contaminação com o vírus, influenciando diretamente na queda de arrecadação financeira dos estabelecimentos, razão pela qual a situação extraordinária continua configurada.

Ë importante destacar que a situação de incertezas vivenciada atualmente, em razão da pandemia existente, exige a busca de soluções intermediárias que assegurem a melhor satisfação dos interesses das ambas as partes em conflito, sobretudo nas relações contratuais significativamente atingidas pelas consequências da pandemia.

Desta forma o Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem entendido que a redução do aluguel na importância de 30% a 50% (trinta a cinquenta por cento) se revela justa e proporcional, intervindo o menos possível na relação negocial, sem se abster, contudo, da garantia de observância ao equilíbrio contratual diante da momentânea situação extraordinária e imprevisível de forma a tentar resguardar as atividades comerciais dos empresários:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE.INTERLOCUTÓRIO QUE CONCEDEU EM PARTE A TUTELA PARA REDUZIR O ALUGUEL MENSAL PARA A METADE DO MÍNIMO AJUSTADO CONTRATUALMENTE OU PERCENTUAL SOBRE O FATURAMENTO, DURANTE O PERÍODO DE TRÊS MESES.INSURGÊNCIA DA RÉ. ALEGAÇÃO DE INAPLICABILIDADE, À HIPÓTESE, DA TEORIA DA IMPREVISÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL DE SALA EM SHOPPING CENTER. AUTORA QUE DEMONSTROU ADIMINUIÇÃO DRÁSTICA NO FATURAMENTO DO RESTAURANTE EM RAZÃO DAS MEDIDAS ADOTADAS PARA MITIGAR APROPAGAÇÃO DO VÍRUS SARS-CoV-2 CAUSADOR DA PANDEMIADE COVID-19. INTERVENÇÃO JUDICIAL NAS RELAÇÕES NEGOCIAIS PRIVADAS EM CARÁTER EXCEPCIONAL.CIRCUNSTÂNCIAS IMPREVISÍVEIS E EXTRAORDINÁRIAS.ONEROSIDADE EXCESSIVA DA PRESTAÇÃO CONTRATUAL.TEORIA DA IMPREVISÃO. EXEGESE DO ART. 317 DO CÓDIGOCIVIL. REDUÇÃO DO ALUGUEL MOMENTÂNEA E PROPORCIONAL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5011733-34.2020.8.24.0000, de TJSC,deste Relator, com votos vencedores dos Exmos. Des. Maria do Rocio LuzSanta Ritta e Saul Steil, 3ª Câmara de Direito Civil, j. 01-09-2020).

Assim sendo, locador e locatário devem buscar a solução consensual de forma a permitir o reequilibro da relação contratual criado pela pandemia do COVID-19. Havendo a resistência injustificada do locador em efetuar a redução dos encargos locatícios, revela-se possível a busca pelo Judiciário com a finalidade de resguardar os direitos do empresário.