DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO
É prática abusiva comum realizada por construtoras e incorporadoras do mercado imobiliário a entrega de empreendimentos e unidades inacabadas, incompletas e defeituosas. A finalidade de entregar o produto sem estar devidamente finalizado é de se isentar da responsabilidade pelo pagamento das respectivas indenizações por descumprimento contratual do prazo de obra. A construtora não pode se aproveitar da própria torpeza, de tal maneira que tais práticas abusivas não devem passar imune pela análise da Justiça.
Se a unidade não estava apta para entrega, não poderia a construtora imitir o comprador na posse de imóvel defeituoso, e posteriormente realizar reparos, sem o pagamento de qualquer sanção pelo seu inadimplemento contratual. A entrega de unidade imobiliária defeituosa não afasta a mora da construtora que tem o dever de entregar o bem em perfeito estado, nos termos do contrato.
Assim, se a construção, durante a garantia, encontra-se em estado deplorável, significa que a empresa não observou a boa técnica de construção, caracterizando a flagrante culpa na execução do projeto pela responsável.
Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causam transtornos ou prejuízos materiais ao comprador. Podem decorrer de falha de projeto, da execução, ou ainda de informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção (item 3.75 da ABNT NBR). Vícios construtivos são, portanto, todas as falhas construtivas que causam prejuízo material ao proprietário, e que implicam em gastos financeiros para repará-los, podem ser divididos em dois grandes grupos: os aparentes e os ocultos.
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Os vícios ocultos são falhas construtivas pré-existentes no ato da entrega, identificadas durante o uso do bem (ou só detectáveis nessa ocasião por técnicos especializados), e que surgem ou só são detectadas algum tempo depois da entrega.
Vale ressaltar que o abatimento do preço em decorrência de vícios do serviço é expressamente assegurado pela regra timbrada no art. 20, II, do CDC:
"Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
(...) III - o abatimento proporcional do preço.
O prazo de garantia de imóveis é de 05(cinco) anos, nos termos do art. 618 do Código Civil e se refere a garantia da construção. Caso seja verificado algum vício decorrente de falha do projeto ou da execução neste interregno, começará a fluir o prazo prescricional aplicável à pretensão condenatória.
Os defeitos que surgirem no imóvel durante o prazo de cinco anos (garantia) devem ser suportados pelos construtores, inclusive, podendo ainda, serem acionados pelo prazo de 10 anos após o término da garantia com ação de cunho reparatório.
Assim, os compradores têm a sua disposição o prazo total de 15 anos para pleitear seus direitos por falhas de construção em seus imóveis.