LOCAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
A Lei do Inquilinato
A lei do inquilinato regula apenas imóveis urbanos, ou seja, estão excluídos imóveis rurais (contratos de arrendamento e parceria). Na locação de coisas o locador se compromete a entregar o uso e gozo da coisa enquanto o locatário se obriga ao pagamento de um preço.
A caracterização de imóvel urbano é dado por sua destinação e não por sua localização. Prédio destinado a habitação e comercio em zona rural é considerado urbano. Assim, locação de imóvel industrial em zona rural também aplica a lei do inquilinato. A lei também é aplicável para armazéns, galpões, boxes, indústrias, etc.
Na atualidade o contrato de locação é um direito social haja vista a inquietação que a instabilidade no setor de locações pode provocar. A locação pode abranger o imóvel todo ou parte, no silêncio do contrato inclui o imóvel com seus acessórios. O contrato não se exige formalidade (forma escrita), basta o consentimento expresso ou tácito.
Elemento essencial do contrato é a remuneração (pagamento de alugueis), sem sua presença o contrato perde a sua natureza de locação. Em regra o pagamento deverá ser em dinheiro, pois caso contrário estar-se-ia diante de um contrato inominado. O preço pode ser determinado ou determinável e variável com índices aceitos por lei.
É vedada a vinculação do aluguel a moeda estrangeira, salário mínimo ou variação cambial.
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Situações Em Que Não Se Aplica A Lei Do Inquilinato
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Imóveis de propriedade do Estado, autarquias e fundações públicas - Se o Estado for locatário, aplica-se a LDI.
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Vagas de garagem ou espaço de estacionamento de veículos - salvo as vagas vinculadas a locação de imóvel, ainda que realizadas em contrato separado.
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Espaços destinados a publicidade - fogem a finalidade da lei de tutelar a moradia ou atividades não residências (comerciais).
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Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados - Em regra se aproximam mais do contrato de hospedagem do que de aluguel, mas em determinados casos podem atrair a aplicação da LDI desde que presentes seus elementos.
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Leasing ou arrendamento mercantil – Se aproxima muito do contrato de aluguel (locação + opção de compra), assim o legislador optou por excluir a aplicação da LDI expressamente.
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Multipropriedade ou cotas de resort – Se caracterizam mais como contrato de hospedagem.
Principais Processos Na Locação
Ação de Despejo - A ação de despejo é específica do locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao proprietário ou assemelhado, em algumas situações. É o meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel.
Consignação em Pagamento - A consignação em pagamento tem a ver com a imputação da mora ao credor, podendo estar relacionada a uma infração contratual ou a desrespeito à disposição legal. Assim, a consignação é considerada uma forma de pagamento, extinguindo a obrigação (com a procedência, é claro) com o depósito judicial da coisa devida, nos casos e formas legais.
Revisional de Aluguel – Essa ação tem por finalidade rediscutir a fixação do valor do aluguel por fato superveniente que o torne extremamente oneroso ou que seu valor, comparativamente ao de mercado, esteja muito baixo. É possível manejar esta demanda tanto o locador como o locatário.
Ação Renovatória - O direito a renovação é norma cogente, por expressa referência do art. 45, não estando à disposição das partes. Não pode o contrato impedir o direito a renovação porque esta é uma cláusula contra a lei, nula de pleno direito. Sua finalidade é garantir o direito do empresário de renovar contrato de locação referente ao imóvel onde esteja localizado seu ponto comercial.
