Contrato de aluguel de imóvel - entenda como funciona e os principais cuidados

O contrato de aluguel de imóvel e a lei do inquilinato

A lei dos contratos de aluguel de imóveis, mais conhecida como Lei do Inquilinato regula apenas imóveis urbanos, ou seja, estão excluídos imóveis rurais (contratos de arrendamento e parceria) da sua incidência.

Na locação de coisas o locador se compromete a entregar o uso e gozo do bem enquanto o locatário se obriga ao pagamento de um preço. Na atualidade, o contrato de locação é um direito social haja vista a inquietação que a instabilidade no setor de locações pode provocar no equilíbrio e segurança da economia.

A caracterização de imóvel urbano é dada por sua destinação e não por sua localização. Assim, um prédio destinado a habitação e comércio em zona rural é considerado urbano. Na locação de imóvel industrial em zona rural também se aplica a lei do inquilinato. Esta também é utilizada para armazéns, galpões, boxes, indústrias, etc.

Portanto, para identificar se o imóvel é urbano e passível de locação por meio de contrato de aluguel, deve-se sempre verificar a sua destinação.

Como emitir um contrato de aluguel?

Como qualquer contrato jurídico, este deve obedecer às suas características gerais para ser emitido sem que incorra em qualquer vício que permita sua posterior anulação. Desse modo, as principais são:

BILATERAL – Dá origem a obrigação de ambas as partes (sinalagmático), ou seja, necessariamente precisa ter um locador e um locatário. O acordo das partes não pode alterar essa natureza.

Essa característica permite a ambos os contratantes apresentar, judicial ou extrajudicial, as seguintes defesas: exceptio non adimplendi contractus (exceção do contrato não cumprido). Defesa contra o inadimplente (art. 476 do Código Civil). Possibilidade do locatário de sustar o pagamento do aluguel se o locador não cumprir com sua obrigação, dentre outras.

Importante esclarecer que existe a vedação de inclusão da cláusula solve et repete (renúncia ao art. 476 do Código Civil), ou seja, não é possível as partes renunciarem ao direito de exercer a exceção do contrato não cumprido no contrato de locação de imóvel.

ONEROSO – Reciprocidade de direitos e deveres entre as partes, não é possível realizar um contrato de locação de imóvel sem que seja fixado aluguel em preço justo. É vedada a locação gratuita ou com o valor do aluguel fixado em valor irrisório.

COMUTATIVO – As prestações são previamente conhecidas, ou seja, devem estar indicadas no contrato de locação.

TÍPICO – Modelo de contrato é expresso em lei.

CONSENSUAL – Necessário simples consentimento das partes (formal ou não). Alguns efeitos são atingidos apenas com a forma escrita.

NÃO FORMAL - inexiste a necessidade de alguma solenidade para sua validade, basta o ajuste de vontade das partes.

TRATO SUCESSIVO – Obrigações se estendem no tempo por determinado período. Pode ser por prazo indeterminado ou determinado, mas sempre com prazo. Não é possível a execução instantânea (cumprimento das obrigações no momento do contrato). Por conseguinte, é proibida a realização de uma locação de imóvel sem que exista a fluência de um lapso temporal

É necessário registrar em Cartório contrato de aluguel?

O registro do contrato de locação em cartório não é um elemento essencial para sua validade, mas a realização é importante para resguardar o locador, e principalmente o inquilino, da ocorrência de alguns direitos extraídos da lei do inquilinato, principalmente o exercício do direito de preferência e a cláusula de vigência.

O direito de preferência e a necessidade de averbação do contrato de locação em cartório

Muitas pessoas tem a falsa compreensão de que a simples existência do contrato de locação de imóvel já é suficiente para a garantia do exercício do direito de preferência de compra do bem. Isso é apenas uma "meia verdade".

Para ser possível reaver o imóvel indevidamente vendido, sem que tenha sido respeitado o direito de preferência, por meio do deposito judicial do preço, é requisito obrigatório que o locatário tenha realizado a averbação do contrato no Cartório de Registro de Imóveis com pelo menos 30 dias de antecedência da compra, conforme art. 33 da Lei n. 8.245/1991.

Se não houve a averbação, cabe ao locatário apenas reclamar as perdas e danos.

Como fazer contrato de aluguel registrado em Cartório?

Para que seja possível a averbação do contrato de locação é importante que o instrumento cumpra todos os requisitos da Lei das Locações, Código Civil e Lei de Registros Públicos. Se o instrumento cumpre os requisitos, o interessado deverá se dirigir ao cartório de imóveis da sua cidade e requisitar a averbação do ajuste na matrícula do imóvel. Para tanto terá que apresentar diversos documentos que serão solicitados quando da realização do protocolo do pedido.

É recomendável que entre em contato com o cartório antes para que se informe dos documentos que serão necessários.

Posso utilizar modelo de contrato de aluguel?

Na nossa experiência, o modelo de contratos de aluguel encontrados na internet não supre os requisitos que autorizam sua averbação, de tal modo que é recomendável que o instrumento seja feito por um advogado especializado em direito imobiliário.

Um contrato de aluguel extraído de modelo de internet pode gerar uma série de problemas para as partes, pois cada caso tem sua especificidade que necessita de uma atenção individualizada.

Quais os tipos de contrato de aluguel?

A lei tem expressamente indica três modalidades de locação: a) locação de imóvel residencial; b) locação de imóvel não residencial; c) locação de imóvel por temporada.

Resumidamente, as disposições da locação residencial se aplicam para o aluguel destinado à moradia (casa e apartamento); a locação não residencial é aquela que tem destinação comercial, geralmente realizada por pessoa jurídica; e a locação de temporada são aqueles caracterizadas por uma curta duração, muito comum em imóveis de praia.

A locação pode abranger o imóvel todo ou apenas parte dele, no silêncio do contrato inclui o imóvel integralmente com seus acessórios.

É elemento essencial do contrato a remuneração (pagamento de alugueis), sem sua presença o contrato perde a sua natureza de locação. Em regra, o pagamento deverá ser em dinheiro, pois caso contrário estar-se-ia diante de um contrato inominado. O preço pode ser determinado ou determinável e variável com índices de correção aceitos por lei.

É vedada a vinculação do aluguel a moeda estrangeira, salário mínimo ou variação cambial.

Air Bnb não caracteriza locação em decorrência da curtíssima duração, se aproximando muito mais do contrato de hospedagem.

No silêncio do contrato o pagamento será realizado no imóvel locado (obrigação quesível), podendo ser convencionado outro local. O mais comum é a expedição de boletos bancários ou o depósito em conta indicada no contrato pelo locador.

Em quais casos não se aplica a Lei das Locações?

a) Imóveis de propriedade do Estado, autarquias e fundações públicas - se o Estado for locatário, poderá ser aplicada.

b) Vagas de garagem ou espaço de estacionamento de veículos - salvo as vagas vinculadas a locação de imóvel, ainda que realizadas em contrato separado.

c) Espaços destinados a publicidade - fogem a finalidade da lei de tutelar a moradia ou atividades não residências (comerciais).

d) Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados - em regra se aproximam mais do contrato de hospedagem do que de aluguel, mas em determinados casos podem atrair a aplicação da Lei do Inquilinato, desde que presentes seus elementos.

e) Leasing ou arrendamento mercantil – se aproxima muito do contrato de aluguel (locação + opção de compra), assim o legislador optou por excluir a aplicação da lei expressamente.

f) Multipropriedade ou cotas de resort – se caracterizam mais como contrato de hospedagem.

Sobre o tema explico nesse vídeo:

O que se coloca em um contrato de aluguel?

O que deve constar em um contrato irá variar de acordo com cada caso e a finalidade do aluguel. Não obstante, é requisito essencial de qualquer contrato:

a) identificação das partes - locador e locatário;

b) objeto do contrato - perfeita individualização do imóvel;

c) garantias - se o contrato possui garantia, sua indicação expressa;

d) finalidade da locação - residencial, não residencial ou temporada;

e) prazo da locação - se será por prazo determinado ou indeterminado;

f) valor dos aluguéis - não poderá ser gratuito ou ter valor simbólico;

g) multas pelo desfazimento contratual;

h) direitos e obrigações assumidas pelas partes;

i) cláusula de vigência e preferência;

j) possível cláusula de renúncia ao direito de revisão (em locações comerciais);

l) responsabilidade do ônus indenizatório das benfeitorias.

Essas são as principais cláusulas que devem vir expressas no contrato, mas como já foi dito repetidas vezes, irá variar de acordo com cada caso, de tal modo que modelos de contratos obtidos online não oferecerem a necessária segurança jurídica as partes.

Quem deve reconhecer firma locador ou locatário?

Se o locatário pretende averbar o contrato na matrícula do imóvel, as assinaturas do locador e do inquilino devem ser reconhecidas em cartório por autenticidade. Na hipótese de não ser interesse das partes realizar a averbação, esta não é requisito para a validade do pacto, mas é recomendável que o procedimento seja realizado a título de segurança jurídica.

As testemunhas devem reconhecer firma no contrato de aluguel?

As assinaturas das testemunhas deverão ser reconhecidas, podendo ser por autenticidade ou semelhança. O procedimento pode ser feito no Tabelionato de Notas e só será necessário se as partes pretendem realizar a averbação do contrato de locação de imóvel na matrícula imobiliária.

Quem fica com o contrato de aluguel original?

Se as partes pretendem realizar a averbação do contrato, é recomendável que se emita 04 vias originais com os consequentes reconhecimentos das assinaturas. Sendo que locador e locatário ficarão com 01 cada, e 02 vias originais que serão utilizadas para o procedimento junto ao Cartório de Imóveis.

Qual é o período mínimo de um contrato de aluguel?

Não existe um período mínimo para o contrato, o que deve ser verificado é se o mesmo será por prazo determinado ou prazo indeterminado, e sua finalidade. O contrato deve ser feito de maneira a dar cumprimento as obrigações assumidas e aos requisitos da lei, sob pena de ter sua validade contestada por meio de ação judicial.

O que acontece quando se quebra um contrato de aluguel?

A questão da quebra de contrato é bastante complexa, pois o fato pode ocorrer por vontade ou culpa das partes, ou até mesmo por situação posterior que independe da vontade destes. A depender da gravidade do descumprimento, diversas medidas podem ser tomadas para solucionar o problema.

Dessa forma, se o locatário descumpre o contrato e entrega o imóvel antes do término do prazo, deverá pagar uma multa ao locador, proporcional ao tempo em que ficou no imóvel. Se o descumprimento partiu do locador, este poderá ser compelido a devolver o imóvel ao inquilino ou indenizá-lo em perdas e danos.

A consequência depende muito de cada situação, e deve ser analisada de maneira individualizada pelo advogado imobiliário de confiança do cliente.

Como será calculada e multa na quebra de contrato de aluguel?

Sobre como se dará o cálculo da multa de aluguel, recomendo assistir o vídeo a seguir:

Preciso da autorização do marido ou esposa para realizar o contrato de aluguel?

A autorização do marido ou esposa, chamada de vênia conjugal, só será necessária na hipótese de locação de imóvel por prazo determinado com prazo superior a 10 anos, conforme o art. 3º da Lei do Inquilinato. Em caso de recusa ou impossibilidade do consentimento do cônjuge, possível o suprimento pelo juiz (art. 1648 do Código Civil).

Se o locador no momento da contratação está solteiro, o posterior casamento não altera o contrato já firmado.

O art. 3º da lei não faz distinção entre locador e locatário, por conseguinte, é aplicável para ambos. Na hipótese de ausência da vênia conjugal, o contrato não será nulo, apenas ineficaz em relação ao cônjuge que não concedeu a vênia pelo prazo excedente, ou seja, este poderá pedir despejo durante o prazo exorbitante (após 10 anos).

Em relação ao locador, o prazo que extrapola os dez anos será válido, tendo em conta que a ineficácia da falta de vênia conjugal atingirá apenas o cônjuge. O consentimento será devido independente do regime de bens e da natureza da locação. Em relação a união estável não há consenso no mundo jurídico, mas é melhor ter a concordância do companheiro(a) para evitar problemas futuros.

O consentimento poderá ser dado no próprio contrato ou em documento apartado, que poderá ser anterior, contemporâneo ou posterior à celebração do pacto. O documento pode ser público ou privado. A autorização poderá ser indeterminada ou indicar expressamente o locador ou locatário, neste caso, não poderá ser utilizada para outro indivíduo que não esteja previsto na autorização.

O locador pode retomar o imóvel durante o prazo do contrato?

Firmado o contrato, locador e locatário contam com o bem dentro da sua disponibilidade patrimonial. Locador conta com a renda e locatário conta com o imóvel. Portanto, qualquer contrato em que o algum contratante não cumpre o prazo, é devida a indenização.

Escoado o prazo do contrato de locação por prazo determinado, este se prorroga automaticamente por prazo indeterminado se não houve qualquer manifestação das partes no sentido de desfazer a locação ou renová-la, não há falar em multa.

O locador não pode reaver o imóvel antes de findo o prazo contratual. Na locação com unidades autônomas, não pode haver a rescisão parcial pelo locatário, se está vinculado a várias unidades, pois ninguém é obrigado a receber a obrigação por partes ainda que divisíveis (art. 314 do Código Civil), ou seja, ou se rescinde tudo, ou permanece a totalidade da obrigação, salvo na hipótese de acordo com o locador.

O locador não pode retomar o imóvel, ainda que pague multa, salvo nas hipóteses legais, durante o curso do prazo determinado. Só será possível ao locador tentar reaver o imóvel durante o curso do prazo da locação por meio de acordo com o inquilino.

A forma que o locatário tem de se proteger nas hipóteses legais que autorizam a retomada do locador durante a vigência do prazo é por meio de um contrato de locação feito por um advogado especialista em direito imobiliário, que irá inserir cláusulas que irão proteger o seu direito de permanência no imóvel nas hipóteses de fatos supervenientes que autorizam, por lei, a rescisão do locador.

Conclusão

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Um forte abraço!

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