O guia completo da comissão de corretagem de imóveis

Não são raros processos judiciais que envolvem a corretagem imobiliária. Os principais pontos de discórdia que fazem os contratantes optarem pelo litígio no Poder Judiciário são:

a) quem deve pagar ou restituir em caso de rescisão ou distrato contratual;

b) a obrigação de pagar é do vendedor ou do comprador?

c) quando será devida a corretagem de imóveis?

d) quais as obrigações dos corretores de imóveis?

e) quando que o corretor de imóveis responderá por perdas e danos?

Esse artigo tem por finalidade abordar os principais conceitos e problemas que envolvem a corretagem no mercado imobiliário do ponto de vista do direito imobiliário.

Como funciona o serviço de corretagem?

Antes de adentrar na temática do contrato de corretagem, inicialmente se faz necessário distingui-lo do contrato de mediação de maneira a posicioná-lo na correta tipificação jurídica do art. 722 do Código Civil.

O contrato de mediação tem como principal característica a antecipação a um resultado, ou seja, o mediador aproxima e convence os interessados a formalizar determinado negócio jurídico, que será instrumentalizado em um ajuste de vontades. O contrato de mediação é sempre anterior ao resultado.

Por outro lado, o contrato de corretagem possui dois principais requisitos:

a) Inexistência de um vínculo jurídico anterior de subordinação (mandato, prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência); e

b) Compromisso assumido de tentar buscar a conclusão de um negócio em benefício de uma pessoa.

O corretor não é um mediador, mas um intermediador, visto que atua em benefício de uma das partes (comitente), com o ônus de atingir “um ou mais negócios”. Veja-se:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Importante frisar que o corretor jamais poderá ser um representante do vendedor, ainda que receba instruções e repasse declarações aos interessados, este tem o dever de prestar os esclarecimentos e garantir a segurança jurídica do negócio almejado sob pena de responder civilmente pelos danos, nos termos do parágrafo único do art. 723 do Código Civil:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Como identificar se meu contrato é de corretagem ou mediação? A resposta é simples, inexistindo relação de obrigação com uma das partes, será mediação. Exemplificando, se um corretor se aproxima simultaneamente do vendedor e do comprador e realiza o negócio atuou como mediador, mas se o vendedor o incumbiu de buscar um comprador e este conclui a aproximação das partes, terá atuado como intermediador (corretor). É característica da corretagem a existência do vínculo obrigacional preexistente de encontrar “um ou mais negócios”.

Na compra e venda de imóveis a regra é a intermediação, até porque é de difícil ocorrência prática um profissional buscar interessados em adquirir um bem sem que tenha o produto disponível em sua carteira.

Quais são as características do contrato de corretagem?

São características do contrato de corretagem:

a) Tipicidade – previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil;

b) Consensual – pressupõe concordância expressa do corretor;

c) Oneroso – o corretor receberá pagamento pela sua atuação exitosa;

d) Bilateral – há partes distintas nos polos contratuais;

e) Aleatório – não há certeza, ou seja, o corretor assume o risco de não concretizar o resultado, ainda que depreenda todos os seus esforços.

Não é possível reconhecer o contrato de corretagem como acessório (dependente do principal), em que pese existirem juristas que defendam esta tese. Em caso de desfazimento do contrato principal de compra e venda, ainda subsistirá o dever de pagar ao corretor, desde que ultimado o resultado e a causa seja posterior a conclusão do negócio. Assim determina o art. 725 do Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Também o art. 67-A da Lei das Incorporações (Lei n. 4591/1964):

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

E a Lei de Parcelamento de Solo Urbano, regulamentadora da compra e venda de loteamentos (Lei n. 6.766/1979):

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

[...]

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Como funciona o serviço de corretagem? O que diz o artigo 725 do Código Civil?

O corretor só fará jus a sua remuneração “uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação (art. 725 CC)”. Embora o Código Civil se utilize do termo “mediação”, como já explicado, se trata de verdadeira intermediação, houve falta de técnica do legislador na redação dos artigos.

Portanto, o resultado previsto será a conclusão de “um ou mais negócios” para a pessoa a quem se obrigou.

Destaco que os precedentes dos Tribunais de Justiça do país adotaram a terminologia “resultado útil” para identificar o cumprimento do requisito do art. 725 do Código Civil, que consiste na conclusão do “resultado previsto” dando origem ao direito de receber a contraprestação devida.

Desse modo, não atingido o resultado útil inexistirá qualquer pretensão do corretor de imóveis em receber proveito econômico do trabalho exercido, repito, sua profissão é de risco já que se compromete com a entrega do resultado.

O Superior Tribunal de Justiça fixou os seguintes critérios para afastar a obrigação do pagamento da corretagem imobiliária:

a) a simples aproximação das partes, sem resultado útil, não autoriza o pagamento da corretagem;

b) se houver desistência em tempo hábil (antes da assinatura do contrato), também não será devido o pagamento.

Portanto, as tratativas iniciais, propostas e contra propostas, ameaças de conclusão, fixação de preço, prazo, exigência de condições e cumprimento de requisitos são atos inerentes ao jogo imobiliário, não se revelando como suficientes para atingir o efeito terminativo da negociação. Não obtido o resultado útil o corretor de imóveis não tem direito ao recebimento da corretagem imobiliária.

O que é o resultado útil na corretagem de imóveis?

Vimos que os floreios iniciais não suprem a condição necessária de conclusão do negócio de corretagem de imóveis, de tal maneira que surge a tormentosa dificuldade de se conceituar o que é “resultado útil”.

Por óbvio existem situações excepcionais que este só será atingido após a ocorrência de alguma formalidade exigida por lei, a exemplo da compra e venda por incapazes, que pressupõe a existência de autorização do juiz com a participação obrigatória do Ministério Público, ou seja, sem isso o resultado útil não será atingido visto que o negócio será nulo (art. 166, I, do CC).

É bastante comum se utilizar a celebração do contrato como o termo final das vontades. Ainda que tal critério seja suficiente para solucionar parte expressiva dos litígios, não podemos esquecer que o nosso ordenamento jurídico autoriza a contratação verbal. É plenamente possível se atingir um resultado útil ainda que este não tenha sido materializado em um pacto escrito (promessa ou compromisso de compra e venda), desde que haja consenso entre preço e objeto.

Existe entendimento no sentido de que seria necessária a lavratura da escritura pública para se ultimar o resultado útil tendo em conta que apenas este título efetiva a transferência da propriedade no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Ouso discordar de tal entendimento, parte expressiva dos negócios imobiliários não chegam à fase derradeira do instrumento público, problemática conhecida dos operadores do direito como “contratos de gaveta”. Não obstante, deve se reconhecer que o resultado foi atingido com a assinatura da promessa ou compromisso haja vista este título, adicionado da prova de quitação, ser condição suficiente para que o comprador realize a adjudicação compulsória do imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o resultado útil e obtido por meio da assinatura da promessa ou compromisso de compra e venda entre as partes, em que pese já ter se manifestado em alguns precedentes a necessidade do pagamento de sinal ou entrada.

Ademais, não há impedimento à criação de condição suspensiva ao pagamento da comissão de corretagem, a título de exemplo, suspender sua exigibilidade até a lavratura da escritura pública, desde que tal imposição ocorra com a concordância expressa do beneficiário (corretor). Não é admissível sua imposição unilateral pelo contratante dos serviços.

Como processo alguém para cobrar comissão de corretagem?

A demanda judicial do corretor de imóveis que visa cobrar judicialmente o pagamento da sua comissão pela venda de um imóvel deverá tramitar na Justiça Estadual do domicílio do réu (devedor). Poderá ingressar com o processo o credor: corretor de imóveis ou a própria sociedade imobiliária.

Será réu no processo o contratante dos serviços de corretagem: o comprador ou vendedor, a depender do caso concreto. A demanda seguirá pelo rito comum ordinário e ficará a critério do advogado ingressar com a ação de cobrança ou executar diretamente a dívida, desde que o contrato tenha a assinatura das partes e de duas testemunhas.

A prescrição da cobrança de comissão de corretagem será de cinco anos contados da data em que o negócio é realizado, ou da data do registro do título aquisitivo no cartório de imóveis em caso de dispensa.

Quem pode ser corretor de imóveis?

A profissão é regulamentada pela Lei n. 6.530/1978 que disciplina o funcionamento da atividade e a regulação pelo órgão competente (CRECI). O requisito para exercer legalmente a corretagem imobiliária é previsto no art. 2º da Lei:

Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.

A atribuição da corretagem de imóveis consta no art. 3º da mesma norma:

Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Portanto, a pessoa portadora do título de técnico em transações imobiliárias deverá requerer a sua inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da sua base territorial de atuação para que possa exercer a atividade de corretagem de imóveis. Importante lembrar que profissão possui outra norma de regência, o Decreto n. 81.871/1978 que tem por finalidade regulamentar as disposições da Lei n. 6.530/1978.

Este Decreto que irá tutelar, por exemplo, a situação do exercício simultâneo da profissão de corretor de imóveis em diversas bases territoriais, com jurisdição de Conselhos Regionais distintos:

Art. 30. O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem as atividades.

Do dever de diligência do corretor de imóveis

É obrigação do corretor orientar as partes e fornecer as informações necessárias para conduzir o negócio com transparência e boa-fé tendo em vista que sua negligência pode acarretar o não recebimento da comissão ou até mesmo a responsabilidade civil por pernas e danos.

O problema mais comum é a retenção ou omissão dolosa de informação que se fosse levada a conhecimento do comprador colocaria em risco o resultado útil do negócio. A prática além de violar o princípio da boa-fé pode acarretar a anulação do negócio jurídico por erro ou dolo, previstos nos arts. 138 e 145 do Código Civil:

Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.

Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.

À vista disso, o corretor de imóveis deve apresentar todas as informações inerentes ao negócio, ao bem e as partes. Também, deve sempre seguir com prudência e verificar a conformidade do imóvel com a legislação, sendo essencial realizar uma auditoria de regularidade antes de iniciar a oferta do produto (Due Diligence Imobiliária).

São muitos os casos na Justiça de corretores de imóveis que foram condenados por omitirem informação relevante aos compradores. Obviamente que tais situações devem ser analisadas caso a caso, pois não é possível imputar ao profissional um dever geral de conhecimento de qualquer circunstância superveniente que venha a causar prejuízo ao comprador.

No que se refere ao mercado imobiliário, é fato notório que a corretagem de imóveis demanda expertise do profissional em temas jurídicos, mercadológicos e financeiros, sob pena do profissional ficar defasado frente a concorrência altamente especializada.

Corretor deve restituir a comissão em caso de desfazimento do negócio?

Não há falar em responsabilidade do corretor de imóveis de restituir comissão por arrependimento das partes ou por desfazimento de contrato sem que haja imputação de culpa na sua intermediação.

Nos casos de desistência da compra de imóveis na planta sob o regime da incorporação imobiliária ou loteamento, por culpa imputada à empresa vendedora, mesmo que o comprador tenha direito a devolução dos valores desembolsados a título de corretagem, este prejuízo recairá sobre a incorporadora ou construtora visto que a esta é imputada a infração contratual.

Por outro lado, se o corretor violou o dever de diligência e ficar demonstrado que omitiu informação relevante com a intenção de atingir o resultado útil, deverá restituir a corretagem na hipótese de rescisão do contrato e ainda indenizar pelas perdas e danos ao comprador.

Quem deve pagar a comissão do corretor?

Não há um consenso sobre de quem é o dever de pagar a comissão, também não existe uma definição na lei. Houve época em que o costume do mercado imobiliário era obrigar a divisão de 50% para vendedor e comprador.

Esse rateio acabou caindo em desuso, pois quando ocorria problemas nos pagamentos os casos eram submetidos à apreciação da Justiça e os Tribunais acabavam afastando a imposição do dever de pagar do comprador. Lembre-se que o corretor é contratado por uma pessoa para intermediar um ou mais negócios, portanto era incongruente aceitar que o corretor era contratado de ambas as partes visto que acaba desvirtuando o próprio instituto da intermediação.

Assim, vencido esse momento tormentoso do mercado imobiliário, subsistiram duas correntes:

a) uma primeira que entendia que o dever de pagar era sempre do vendedor;

b) a segunda defende que a obrigação de pagar é daquele que contrata o corretor, seja ele comprador ou vendedor.

A segunda corrente se sagrou vitoriosa e está em consonância com o art. 722 do Código Civil. Portanto, o pagamento da comissão será obrigação da pessoa que realizou a contratação do corretor.

Situação peculiar diz respeito a quem deve pagar a corretagem em caso de permuta de imóveis. A lei também é omissa no ponto, mas considerando a própria natureza do negócio há de se concluir no sentido de que ambas as partes se aproveitam do resultado útil da intermediação. O dever de pagar a taxa de corretagem será devido pelos dois permutantes.

Na venda de imóveis na planta é comum a incorporadora ou construtora repassar a obrigação do pagamento da corretagem ao comprador. A questão foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça que entendeu pela legalidade da prática no Tema 938:

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP).

No mesmo julgamento o STJ definiu pela abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária, conhecida como taxa de corretagem SATI:

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).

Conclusão

Se você se identificou com o conteúdo desse post, fico a disposição para lhe atender nos meus canais de contato que estão espalhados pelo site. Pode enviar um e-mail para: tiagoand.adv@gmail.com e tenha atendimento com um advogado imobiliário online.

Quer falar comigo? Clique aqui

Conheça um pouco mais sobre mim. Clique aqui.

Resolvendo problemas no mercado imobiliário no Estado de São Paulo e Santa Catarina.

Um forte abraço!

https://www.andradeimobiliario.adv.br