O que é uma incorporadora imobiliária
- Tiago Andrade
- 23 de mai. de 2023
- 11 min de leitura
Atualizado: 24 de jul. de 2024
O termo incorporação imobiliária advém do próprio significado da palavra, incorporar é fazer com que (algo) se torne corpo, dar corpo a alguém ou a alguma coisa. Portanto, a incorporadora imobiliária é a entidade que dará corpo a uma área urbana, por meio da edificação e comercialização de unidades autônomas em condomínio edilício.
Desse modo, a venda de imóvel na planta só é possível por meio do regime da incorporação imobiliária previsto na Lei nº 4.591/64. Qualquer pessoa jurídica ou particular que venda ou prometa a venda unidades autônomas sem que possua o prévio registro da incorporação no imóvel pratica contravenção penal prevista no art. 66, I, da Lei das Incorporações.
Sumário:
Incorporadora imobiliária x construtora
Caio Mario da Silva Pereira em sua obra Condomínio e incorporações materializa perfeitamente a incorporadora imobiliária:
“Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a ideia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo, mas nenhum dos dois dispõe do numerário e nenhum deles tem possibilidade de levantar por empréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário, na qual se estipulam as condições em que este aliena o seu imóvel. Feito isto, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. O construtor lhe fornece o orçamento. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma ‘proposta’ de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. Somente quando já conta com o número de subscritores suficientes para suportar os encargos da obra é que o incorporador a inicia. Se dá sua execução por empreitada, contrata com o empreiteiro; se por administração, ajusta essa com o responsável técnico e contrata o calculista, os operários, o fornecimento de materiais etc.
Vendidas todas as unidades, promove a regularização da transferência de domínio, reunindo em uma escritura única o vendedor e compradores que ele nunca viu, aos quais são transmitidas as respectivas quotas ideais do terreno. Normalmente, os contratos com o construtor, fornecedores, empreiteiros de serviços e empregados são feitos em nome dos adquirentes, que o incorporador é encarregado de representar. Quando o edifício está concluído, obtém o ‘habite-se’ das autoridades municipais, acerta suas contas com cada adquirente e lhe entrega as chaves de sua unidade. Normalmente, é o incorporador que promove a lavratura da escritura de convenção do condomínio”. [1]
Do exemplo acima se extrai que a figura do incorporador não se confunde que o construtor. Este último será responsável efetivo pela edificação do empreendimento, ou seja, aquele que irá executar a obra.
Não é raro que as próprias incorporadoras também sejam as responsáveis pela obra, mas tal situação não é um requisito imposto por lei. Logo, é plenamente possível que esta realize a contratação de outra empresa que ficará responsável pela execução das futuras edificações.
O que deve ser observado na incorporação imobiliária?
A opção pela incorporadora imobiliária só se justifica se a pretensão do interessado é de realizar a venda de imóvel na planta ou durante a fase de construção do empreendimento. Por outro lado, se os empresários ou investidores têm interesse de alienar as unidades autônomas quando a obra já estiver concluída, não há qualquer razão para que seja feito o procedimento de incorporação imobiliária.
Conforme explica Arnaldo Rizzardo, se as vendas das unidades ocorrer posteriormente à construção, basta a aprovação da obra nos órgãos públicos competentes:
Pode ocorrer que se dê a construção de um edifício sobre um terreno, também divido em unidades próprias, e tendo elementos comuns, e que serão de todos. No entanto, não são dirigidas essas unidades para a alienação em momento anterior à construção. O proprietário, ou o grupo de proprietários, ergue o prédio, partilhando-se as unidades para os integrantes do grupo, e não objetivando a venda enquanto se faz a construção. Não se dá, pois, a atividade empresarial no curso da obra, posto que nao se empreende, mediante oferta pública, a venda antecipada de apartamentos, ou de lojas, ou de escritórios. Não ocorre a captação de recursos para a construção, através da venda de unidades, para a finalidade de dar seguimento às obras. Não se mobilizam fatores de produção para a finalidade lucrativa.[2]
A Lei de Incorporação Imobiliária
A Lei nº 4.591/1964 tem por sua origem um contexto histórico de sistêmicas fraudes praticadas contra compradores de imóveis que não raras as vezes compravam apartamentos na planta de golpistas que desapareciam com o dinheiro dos adquirentes, gerando extrema insegurança jurídica ao mercado imobiliário.
No Brasil, a demanda por imóveis nos grandes centros urbanos intensificou-se a partir da década de 1930, e nessa ocasião as regras existentes se limitavam a disciplinar a alienação e a utilização dos edifícios já construídos, silenciando a respeito da atividade produtiva, bem como sobre a venda de edificações coletivas em construção. Dada a inexistência de disciplina legal, no período imediatamente anterior à promulgação da Lei nº 4.591/1964, as pessoas que se dedicavam à atividade da construção e venda dessas edificações atuavam livres de quaisquer limitações legais e realizavam seus negócios sem riscos, nadando livremente neste mar sem controle. Era comum o "incorporador" lançar unidades à venda, fazer a intermediação entre uma construtora e os candidatos à aquisição, para que esses assinassem um contrato de construção; depois disso, esse "incorporador" abandonava a construtora e os adquirentes, deixando-os à deriva, num mar de inflação que poderia provocar a paralisação indefinida das obras.[3]
Portanto, a Lei nº 4.591/1964 teve por objetivo primordial a criação de um sistema protetivo do adquirente, criando um rigoroso procedimento que deve ser atendido por todo aquele que, pessoa física ou jurídica, pretenda realizar a venda de unidades autônomas antes ou durante a construção do edifício.
O memorial de incorporação imobiliária
O ato inicial que irá deflagrar a incorporação é o seu registro na matrícula do terreno urbano no qual será erguida a edificação. Esta formalidade é exigência do art. 32 da Lei nº 4.591/1964. Veja-se:
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
Repetimos, sem a realização do registro da incorporação na matrícula do cartório de imóveis do local do terreno é proibida a venda e a oferta pública (propaganda) das unidades e frações ideais objeto da futura construção.
Logo, deverá o incorporador formular um requerimento direcionado ao registrador de imóveis, acompanhado de diversos documentos. Esse requerimento é denominado memorial de incorporação.
O registro da incorporação obriga ao incorporador a entrega da obra, em prazo determinado, das futuras unidades autônomas que estão vinculadas as frações ideais do terreno. Portanto, após o registro, o terreno passa a ter uma destinação específica: suportar a criação de um futuro condomínio edilício com unidades autônomas pertencentes a seus prometidos proprietários, complementada pela área comum que será de propriedade de todos os titulares de frações ideais vinculadas àquelas, cuja relação será normatizada por uma convenção de condomínio.
Documentos necessários para registro da incorporação imobiliária
São diversos os documentos que devem ser apresentados pelo incorporador quando da apresentação do registro no cartório de imóveis. Inicialmente se faz necessária a apresentação de requerimento assinado por aquele, com todos os seus dados de identificação.
Anexos ao requerimento deverão constar:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas ascenderão;
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Como funciona o processo de estabelecimento do patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação tem por finalidade principal proteger os compradores do insucesso do incorporador, blindando o empreendimento de responsabilidades atribuídas a insolvência ou falência daquele. Veja-se:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
O incorporador poderá a qualquer tempo realizar a averbação do "termo de afetação" na matrícula do imóvel, inclusive antecedente ao próprio registro do memorial. O documento dispensa qualquer formalidade:
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Sempre recomendamos que os adquirentes optem por empreendimentos imobiliários que estão submetidos ao regime da afetação, tendo em vista que tal prática possibilita a redução do risco de não recebimento futuro do imóvel.
Quanto tempo demora o processo após a entrega dos documentos?
Após o recebimento do requerimento o registro de imóveis tem o prazo de quinze dias para apresentar formalmente as exigências que entende pertinente por ausência de cumprimento de algum requisito pelo incorporador (nota devolutiva). Supridas as deficiências documentais, o registro de imóveis terá mais quinze dias para concluir o registro da incorporação.
O registro da incorporação terá validade de 180 dias conforme art. 33 da Lei nº 4.591/1964:
Art. 33. Se, após 180 (cento e oitenta) dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere o art. 32 desta Lei.
Contratos de compra e venda
Com o registro da incorporação estará autorizada a incorporação imobiliária. Por conseguinte, poderá a incorporadora realizar os contratos de promessa de compra e venda com algum consumidor interessado.
Nestes contratos, os incorporadores deverão obedecer aos requisitos mínimos determinados no art. 35-A da Lei nº 4.591/1964:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Importante salientar que a relação jurídica entre os compradores e a incorporadora imobiliária será regida pelo Código de Defesa do Consumidor em harmonia com a Lei das Incorporações.
Prazo de entrega
É importante que o prazo de entrega seja fixado no memorial de incorporação e nas promessas de compra e venda, tendo em vista os reflexos que esta data gera para a relação jurídica entre as partes.
Este prazo não poderá ser vinculado a assinatura de contrato de financiamento com instituição financeira, pois o Superior Tribunal de Justiça já definiu que esta prática é abusiva no Tema 996:
As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
É válida a cláusula de tolerância de 180 dias
A conhecida cláusula de tolerância de 180 dias é plenamente válida, pois possui expressa previsão na legislação:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Obviamente que tal cláusula deverá atender alguns critérios, conforme explico no vídeo a seguir:
Conclusão
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Resolvendo problemas no mercado imobiliário no Estado de São Paulo e Santa Catarina.
Um forte abraço!
Referências Bibliográficas
[1]PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2000, p. 234.
[2] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 8a Ed. Rio de Janeiro:Forense, 2021. Pág. 263
[3] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação Imobiliária. 6a Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022. Pág. 2
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