Vícios construtivos: os direitos do comprador de imóvel

Muitos compradores de imóveis sofrem com dor de cabeça por falhas e anomalias decorrentes de vícios construtivos.

Este artigo tem por finalidade esclarecer para adquirentes de imóveis como funciona o regime de responsabilidade civil por defeitos de imóveis adquiridos sem a caracterização da relação de consumo, ou seja, estamos tratando de contrato de compra e venda entre particulares ou a hipótese do próprio comprador de lote que contrata empresa de construção civil para realizar a edificação em sua área.

A compra e venda de imóveis na planta ou prontos, diretamente de incorporadoras e construtoras, na qual o imóvel é um produto, a responsabilidade civil será regida pela Lei das Incorporações Imobiliárias e o Código de Defesa do Consumidor. Não é o caso deste artigo.

Tipos de vícios construtivos

São três os principais problemas com a obra:

a) Vícios aparentes e ocultos;

b) Solidez e segurança da obra

c) Medida do imóvel

Vícios aparentes e ocultos

A responsabilidade pelos vícios aparentes e ocultos (defeitos de construção) é subjetiva, ou seja, depende da demonstração da culpa, se fazendo imprescindível a realização de prova pericial.

Se o vício for aparente, a responsabilidade civil do construtor encerra com a entrega da obra e a aceitação pelo contratante. Na hipótese de vício construtivo oculto o prazo de reclamação é previsto no arts. 445 e 446 do Código Civil, e será de um ano no caso de imóveis:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§ 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

§ 2 o Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.

Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência.

O prazo de um ano se iniciará no momento em que a pessoa toma conhecimento dos vícios construtivos ocultos, situação que deverá ocorrer em até um ano da data da aquisição.

Vícios de solidez e segurança da obra

Os vícios de solidez e segurança são os mais graves, caracterizados pela possibilidade de causar desabamento do prédio ou algo que possa comprometer a construção e torná-la, ainda que em futuro incerto, mas mediato, perigosa e instável, a exemplo de infiltrações e rachaduras.

Caracterizada esta modalidade de vício, caberá ao prejudicado propor ação judicial no prazo de 03 anos (redibitória) ou 6 meses (quanti minoris), como veremos adiante.

Vícios de medida do imóvel

A possibilidade de ação judicial por vício de medida do imóvel é prevista no art. 500 do Código Civil:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .

Nessa hipótese caberá ao adquirente 03 possibilidades:

a) pedir a complementação da área (ação ex empto);

b) rescindir o contrato por inadimplemento no prazo máximo de 01 ano (art. 501 do Código Civil);

c) pedir o abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris).

Importante salientar que as opções acima só serão possíveis em caso de compra e venda "ad mensuram".

A lei possibilita que a venda de imóvel seja “ad corpus” e “ad mensuram”. No contrato “ad corpus” a área do imóvel tem importância relativa, ou seja, tem corpo certo e determinado, caracterizado pelas suas confrontações e divisórias, sendo as referências de medidas meramente enunciativas. por conseguinte, compra-se o imóvel pela sua especialidade, não pela sua dimensão de área.

Na venda “ad mensuram”, o preço do imóvel é determinado pelo valor individual de cada unidade de medida multiplicado pelo número de vezes que essa unidade de medida se repete, ou seja, o valor do negócio é determinado pelo preço unitário do metro quadrado de área construída, multiplicado pela área do imóvel.

Direitos do comprador

Constatado os vícios construtivos pelo adquirente, este poderá optar por duas opções:

a) ação redibitória - Aplicável para a devolução integral dos valores pagos e a rescisão do contrato;

b) ação quanti minoris - Caso o adquirente tenha a intenção de permanecer com a coisa, poderá pedir o abatimento proporcional do preço.

O que fazer se meu imóvel possui vícios construtivos?

Recomendamos procurar imediatamente um advogado especialista em direito imobiliário para que possa ingressar com a ação judicial cabível de acordo com seu caso.

Responsabilidades dos agentes construtivos

A responsabilidade do construtor pela execução da obra é prevista no artigo 618 do Código Civil, que dispõe:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

A responsabilidade do empreiteiro será subjetiva se a empreitada por apenas de labor (mão de obra), dependendo de prova de culpa da má execução dos serviços, sendo necessária prova pericial para tanto. Na hipótese de empreitada de mão de obra e materiais, a responsabilidade do construtor é objetiva, independente de prova de culpa.

É possível renunciar ao direito de garantia?

Entendemos que não é possível incluir uma cláusula no contrato isentando a empresa do prazo de garantia previsto no art. 618 do código civil, visto ser uma norma de aplicação obrigatória (cogente).

E o prazo de 180 dias do parágrafo único do art. 618 do Código Civil?

O parágrafo único do art. 618 do Código Civil prevê o prazo de 180 dias para a propositura de ação contra o empreiteiro, causando grande confusão à pessoa que não conhece o direito imobiliário:

Art. 618 [...]

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Este prazo de 180 dias tem aplicação apenas nas hipóteses de pedido de rescisão contratual por vício de solidez e segurança, não se aplicando nas situações de pedidos indenizatórios, reparatórios, de substituição ou de redução de preço.

Aspectos do processuais da ação judicial

Foro competente – Em regra será o foro do domicílio do réu, salvo nas hipóteses de incorporação imobiliária na qual se aplica o Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo o foro do consumidor.

Legitimidade – O comprador ou o condomínio.

Legitimidade Passiva – construtor, incorporador, vendedor e até mesmo as instituições financeiras a depender do caso.

Valor da causa – Em ação redibitória ou de substituição será o valor do bem; na quanti minoris será o valor da redução; na ação ex empto ou ex vendito (complemento de área): valor da área faltante.

Rito será o comum ordinário.

Conclusão

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