Construtora de Bilionário Catarinense terá que devolver em dobro dinheiro de investidores
- Tiago Andrade
- há 16 horas
- 4 min de leitura
Tribunal de Justiça de São Paulo manteve condenação da construtora de bilionário catarinense por fraude na correção monetária de imóvel em Balneário Camboriú e ainda acrescentou indenização por atraso na entrega das chaves
A 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou, por unanimidade, a condenação da construtora de empresário bilionário de Santa Catarina — responsável por empreendimento de alto padrão em Balneário Camboriú/SC — a devolver em dobro os valores cobrados indevidamente a título de correção monetária mensal pelo INCC em contrato de compra e venda de imóvel. O acórdão foi proferido no último dia 23 de março de 2026, em julgamento virtual, sob relatoria do Desembargador Luiz Antonio Costa.
A ação foi movida por uma investidora que, em agosto de 2021, adquiriu unidade do empreendimento pelo valor de R$ 1.289.752,93, com pagamento parcelado diretamente à incorporadora. O contrato previa a incidência de correção monetária mensal pelo INCC sobre todas as parcelas e sobre o saldo devedor, prática que, segundo a legislação brasileira, só é admitida em contratos com prazo mínimo de 36 meses (Lei nº 10.931/2004, art. 46).
Ocorre que o fluxo real de pagamento do imóvel se esgotava em aproximadamente 24 meses. Para contornar a exigência legal, a incorporadora inseriu uma última parcela de apenas R$ 500,00 — valor que representa fração ínfima do preço total — com vencimento em setembro de 2024, sete meses após a penúltima prestação. A manobra fez o contrato totalizar formalmente 37 meses, de modo a viabilizar a cobrança de reajuste mensal sobre todas as demais parcelas.
— Desembargador Luiz Antonio Costa, Relator do Acórdão (TJSP) |
Tanto o juiz de primeiro grau quanto o Tribunal reconheceram que esse expediente configura fraude ao disposto no artigo 46 da Lei nº 10.931/2004, cuja nulidade é expressamente prevista pelo artigo 47 da mesma lei, que invalida quaisquer mecanismos, diretos ou indiretos, destinados a reduzir artificialmente o prazo mínimo de 36 meses.
Além de declarar nulas as cláusulas que previam a periodicidade mensal (cláusula 4.2.1 do Quadro Resumo e cláusula 3.2 das Condições Gerais), a Justiça determinou a substituição pela correção anual pelo INCC, preservando a recomposição inflacionária sem o efeito multiplicador abusivo da capitalização mensal.
O acórdão do TJSP foi ainda além. A 7ª Câmara declarou a nulidade de outra cláusula contratual que estabelecia a incidência do maior entre dois índices de correção (INCC ou remuneração da poupança acrescida de 6% ao ano). Para o Relator, essa prática constitui cláusula potestativa vedada pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil (art. 122), pois transforma a correção monetária, que deveria ser mera recomposição do poder de compra, em mecanismo de lucro disfarçado em favor da incorporadora.
Quanto à repetição do indébito, tanto a sentença quanto o acórdão aplicaram o artigo 42, parágrafo único, do CDC, condenando a construtora à devolução em dobro da diferença entre os valores efetivamente pagos com correção mensal e aqueles que seriam devidos com correção anual. Os julgadores afastaram a tese de engano justificável, entendendo que a estruturação artificial do contrato para burlar lei imperativa evidencia conduta contrária à boa-fé objetiva.
Entenda a fraude à Lei n. 10.931/2004 |
A Lei nº 10.931/2004 permite a correção monetária mensal em contratos imobiliários apenas quando o prazo contratual for igual ou superior a 36 meses. Em contratos mais curtos, a correção deve ser anual. A prática de inserir uma parcela de valor irrisório ao final do contrato, apenas para "esticar" artificialmente o prazo além dos 36 meses, tem sido rechaçada pela jurisprudência do TJSP, que reconhece a nulidade dessa manobra e condena a incorporadora à devolução em dobro dos valores cobrados a maior. |
Outro ponto relevante do julgamento diz respeito ao atraso na entrega das chaves. Embora o habite-se tenha sido expedido em dezembro de 2023, a investidora só recebeu as chaves efetivamente em 7 de março de 2024, 20 dias após o prazo final contratual (que, somada a tolerância de 180 dias, vencia em 16 de fevereiro de 2024). A sentença de primeiro grau reconheceu o atraso.
Ao julgar o caso, o TJSP condenou a incorporadora ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, referente ao período de atraso, com fundamento no artigo 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/1964 e nas Súmulas 160 e 162 do TJSP. Ressaltou o Relator que a expedição do habite-se não se confunde com a disponibilização física do imóvel, e que a ré não comprovou ter colocado as chaves à disposição da investidora antes de março de 2024.
A apelação da construtora, por outro lado, foi integralmente negada. O Tribunal afastou as preliminares de cerceamento de defesa e de julgamento extra/ultra petita, confirmou a prescrição decenal (CC, art. 205) e manteve a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente.
A decisão reforça uma tendência consolidada na jurisprudência paulista: diversas câmaras do TJSP já reconheceram a abusividade da chamada "parcela simbólica" ou "parcela de alongamento" utilizada por incorporadoras de grande porte para contornar a vedação da correção monetária mensal em contratos com prazo real inferior a 36 meses. A prática, comum no mercado de imóveis de alto padrão, especialmente em cidades como Balneário Camboriú, São Paulo e litoral paulista, expõe as incorporadoras não apenas à anulação das cláusulas, mas à obrigação de devolver em dobro os valores cobrados indevidamente.
Para investidores e compradores de imóveis na planta, o caso serve de alerta: é fundamental verificar se o contrato contém parcelas residuais de valor desproporcional inseridas ao final do cronograma de pagamento, pois essa estrutura pode indicar tentativa de fraudar a legislação de reajuste e ensejar a restituição em dobro de todos os valores pagos a maior ao longo do contrato.
Processo nº 1000738-91.2025.8.26.0196 — 3ª Vara Cível da Comarca de Franca/SP — 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. A defesa da investidora foi conduzida pelo advogado Tiago Andrade (OAB/SC 57.239).
Comentários