Parcela simbólica em contrato de imóvel na planta:como identificar a fraude que gera devolução em dobro

Guia prático para compradores e investidores reconhecerem o “truque dos 37 meses” que incorporadoras usam para cobrar correção monetária mensal indevida — e por que o TJSP tem anulado essa prática sistematicamente 

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Comprar um imóvel na planta no Brasil envolve assinar um contrato longo, recheado de cláusulas em letra miúda. A maioria dos compradores sequer lê o quadro resumo até o fim — e quase ninguém dá atenção à última linha do cronograma de pagamento. É exatamente nessa última linha que algumas incorporadoras escondem uma das fraudes mais lucrativas do mercado imobiliário brasileiro: a parcela simbólica.

Este artigo explica, de maneira acessível, o que é a parcela simbólica, por que ela é ilegal, como identificá-la no seu contrato e quais são os direitos do comprador que descobre ter sido vítima dessa prática. Usaremos como exemplo um caso real recentemente julgado pela 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em que uma construtora ligada a empresário bilionário de Santa Catarina foi condenada a devolver em dobro os valores cobrados indevidamente de uma investidora em empreendimento de alto padrão em Balneário Camboriú. 

O que é a “parcela simbólica” (ou parcela de alongamento) 

A parcela simbólica é uma prestação de valor desproporcionalmente baixo — tipicamente entre R$ 100,00 e R$ 1.000,00 — inserida artificialmente ao final do cronograma de pagamento de um contrato de compra e venda de imóvel na planta. Seu vencimento é fixado meses depois da última parcela “real” do financiamento direto com a incorporadora, criando um vácuo temporal entre o pagamento efetivo do preço e o formal encerramento do contrato. 

Em um contrato honesto, o cronograma apresenta parcelas de valores semelhantes (considerando chaves, mensais, intermediárias e parcela das chaves), distribuídas em

sequência lógica. Na fraude, em meio às parcelas regulares, aparece no fim da tabela

uma parcela com valor que destoa completamente — frequentemente menos de 0,5% do preço total — com vencimento meses após a penúltima. 

Por que essa parcela existe: a vedação legal da correção mensal 

O Brasil limita severamente a correção monetária mensal em contratos imobiliários. A (Lei 10.931/2004, art. 46) estabelece que contratos de compra e venda de imóveis com prazo inferior a 36 meses devem ter correção monetária anual, nunca mensal. A racionalidade econômica é evidente: a correção mensal capitalizada produz efeito multiplicador sobre o saldo devedor, onerando o comprador muito além da mera recomposição inflacionária.

Para incorporadoras, no entanto, a correção mensal é extremamente lucrativa. Em um período de inflação do INCC elevado — como o vivido entre 2020 e 2023 —, a aplicação mensal do índice pode gerar diferença de 10% a 30% sobre o valor originalmente contratado, a depender da duração e da estrutura do pagamento.

Daí surge o incentivo para fraudar o prazo. Quando o contrato real dura 20, 22, 24 meses, a incorporadora fica abaixo do limiar de 36 meses e perderia o direito à correção mensal.

A solução que algumas adotaram foi criar a ilusão de prazo maior: inserir uma parcela

ínfima muitos meses após o encerramento real do contrato, “esticando” formalmente o

prazo para 37, 38, 40 meses.

O legislador antecipou essa manobra e a coibiu expressamente. A (Lei 10.931/2004, art. 47) declara nulo qualquer mecanismo, direto ou indireto, que reduza artificialmente o prazo mínimo de 36 meses. A redação é propositadamente ampla para capturar qualquer artifício contratual destinado a burlar o art. 46. A parcela simbólica é exatamente o tipo de manobra que o art. 47 visa fulminar.

O caso julgado pelo TJSP: anatomia da fraude e da condenação 

No caso paradigmático recentemente julgado pela 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP — acórdão de 23/03/2026, sob relatoria do Desembargador Luiz Antonio Costa —, uma investidora havia adquirido unidade de empreendimento de alto padrão em Balneário Camboriú pelo valor de R$ 1.289.752,93, em agosto de 2021. O fluxo real de pagamento se esgotava em aproximadamente 24 meses. Para contornar o art. 46 da Lei 10.931/2004, a incorporadora inseriu uma última parcela de apenas R$ 500,00, com vencimento sete meses após a penúltima prestação, fazendo o contrato totalizar formalmente 37 meses.

O acórdão foi categórico. Nas palavras do Relator: 

“A criação de um ‘vácuo’ temporal entre a quitação praticamente integral do preço e uma parcela ínfima visa conferir aparente legalidade à cobrança da correção monetária mensal, o que deve ser afastado, por evidente prejuízo ao consumidor.” 

O Tribunal declarou a nulidade das cláusulas contratuais que previam a periodicidade

mensal (cláusula 4.2.1 do Quadro Resumo e cláusula 3.2 das Condições Gerais) e

determinou a substituição pela correção anual pelo INCC, preservando a recomposição inflacionária sem o efeito multiplicador abusivo da capitalização mensal.

Mais do que isso: aplicou-se o (CDC, art. 42, parágrafo único), condenando a

incorporadora à devolução em dobro da diferença entre os valores cobrados com

correção mensal e os que seriam devidos com correção anual. A tese de “engano

justificável” foi expressamente rejeitada, a estruturação artificial do contrato evidencia, segundo o Tribunal, conduta contrária à boa-fé objetiva. 

Como identificar a parcela simbólica no seu contrato 

Abra o seu instrumento particular de compromisso de compra e venda e vá ao quadro

resumo. Você encontrará o cronograma de pagamento, geralmente com colunas

indicando número, data de vencimento e valor de cada parcela. Procure os seguintes

sinais:

Se você encontrou esses quatro sinais, é bem provável que seu contrato esteja viciado

pela prática que o TJSP vem anulando sistematicamente. 

Quais são os seus direitos se identificar a fraude 

Caso seu contrato contenha parcela simbólica destinada a contornar o prazo de 36

meses, seus direitos incluem:

(i) Nulidade das cláusulas abusivas que preveem correção monetária mensal, com

fundamento nos arts. 46 e 47 da Lei 10.931/2004 e no (CDC, art. 51, IV), permitindo exigir da incorporadora a substituição da correção mensal pela correção anual (ou por índice legal supletivo). 

(ii) Repetição do indébito em dobro de tudo o que foi cobrado a mais pela ncorporadora a título de correção monetária mensal indevida, com fundamento no (CDC, art. 42, parágrafo único). A modulação firmada no EREsp 1.413.542/RS pelo STJ estabeleceu que a devolução em dobro alcança todas as cobranças realizadas a partir de 30/03/2021, independentemente de má-fé.

(iii) Atualização dos valores a serem restituídos, com correção monetária e juros de mora contados desde cada cobrança indevida. 

(iv) Eventual cumulação com indenização por atraso na entrega das chaves, se houver descumprimento do prazo contratual — como ocorreu no caso julgado pelo TJSP, em que houve condenação adicional em lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do contrato, pelo período de atraso, com base na (Lei 4.591/1964, art. 43-A, §2º) e nas (Súmulas 160 e 162/TJSP). 

O que fazer agora: caminho prático

O primeiro passo é preservar toda a documentação contratual: instrumento particular (ou escritura), quadro resumo, planilhas de atualização enviadas pela incorporadora, boletos, comprovantes de pagamento e extratos. Sem esses documentos, a demonstração do cálculo da diferença fica prejudicada.

O segundo passo é submeter o contrato à análise de um advogado especializado em

direito imobiliário, que poderá calcular com precisão a diferença entre a correção mensal cobrada e a correção anual devida, identificar outras eventuais abusividades (corretagem destacada, cláusula potestativa, multa desproporcional, juros de obra posteriores ao atraso), e orientar sobre a viabilidade e os riscos da ação judicial.

O terceiro passo, havendo fundamento jurídico sólido, é ajuizar ação de repetição do

indébito em dobro, cumulada, quando for o caso, com declaração de nulidade das

cláusulas abusivas, pedido de revisão do saldo devedor (para contratos em curso) e

indenização por atraso na entrega. A prescrição dessas pretensões é geralmente decenal (CC, art. 205), conforme reconhecido no próprio acórdão do TJSP. 

Conclusão 

A parcela simbólica é uma das fraudes mais sofisticadas — e mais lucrativas — do

mercado imobiliário brasileiro. Ela se aproveita da complexidade contratual e da falta de escrutínio do comprador sobre detalhes aparentemente irrelevantes, como o valor da última linha do cronograma. O Tribunal de Justiça de São Paulo, particularmente nas Câmaras de Direito Privado, tem rechaçado sistematicamente essa prática, com

condenação das incorporadoras à devolução em dobro dos valores indevidamente

cobrados.

Para o comprador e o investidor, o recado é claro: abra seu contrato, vá até o final do

cronograma e verifique se há parcela ínfima com vencimento em data isolada. Se

houver, você possivelmente está diante de fraude ao art. 46 da Lei 10.931/2004 — e pode ter direito à restituição em dobro de todos os valores que vêm sendo cobrados a mais,  mês após mês, desde a assinatura do contrato. 

Este artigo é informativo e não substitui análise individualizada. Cada contrato tem suas particularidades, e o diagnóstico definitivo depende de exame técnico da documentação completa. 

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Tiago Andrade — OAB/SC 57.239

Tiago Andrade Advocacia — Chapecó/SC, com atendimento em todo o Brasil e foco em Santa Catarina e São Paulo.

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