Justiça obriga construtora a pagar Condomínio e IPTU de imóvel não entregue no Tatuapé

Decisão liminar determinou que a construtora quite todos os débitos condominiais e de IPTU lançados em nome da compradora antes da entrega das chaves, sob pena

de multa diária de R$ 500,00. 

A 5ª Vara Cível do Foro Regional do Tatuapé, em São Paulo/SP, deferiu tutela de urgência em favor de investidora que adquiriu apartamento em empreendimento residencial na região e, mesmo sem jamais ter recebido as chaves, vinha sendo cobrada por despesas condominiais e IPTU da unidade. 

---

O caso

A investidora celebrou contrato de promessa de compra e venda com a construtora, tendo por objeto uma unidade autônoma em empreendimento residencial localizado no bairro do

Tatuapé, pelo preço de R$ 184.642,02, integralmente quitado à vista.

O contrato previa a conclusão das obras e expedição do habite-se para março de 2025, com

tolerância de 180 dias (Lei nº 4.591/64, art. 43-A). Assim, o prazo máximo para a entrega expirou em setembro de 2025. 

Unidade inacabada e revistoria frustrada 

Mesmo após o esgotamento do prazo de tolerância, a unidade não foi entregue. A primeira

vistoria somente ocorreu em janeiro de 2026, cerca de quatro meses após o término da

tolerância, e revelou uma unidade em condições absolutamente precárias: cerâmicas

desalinhadas, pintura deteriorada, esquadrias quebradas, sifões vazando, portas com efeito e acabamento incompleto em diversos cômodos. O resultado foi classificado pela própria equipe da construtora como "reprovado por falta de acabamento geral, refazer tudo".

Após os reparos, uma revistoria foi agendada e confirmada para março de 2026. Contudo, a

investidora compareceu pontualmente ao empreendimento e a construtora não cumpriu o

horário, inviabilizando a vistoria por culpa exclusiva sua. Até o ajuizamento da ação, a compradora permanecia sem as chaves do imóvel integralmente quitado há mais de três anos. 

Cobranças indevidas de condomínio e IPTU 

Paralelamente ao atraso, a investidora passou a receber em seu nome boletos de cobrança de despesas condominiais e de IPTU referentes à unidade, como se já estivesse na posse do imóvel. A construtora chegou a reconhecer a impropriedade das cobranças e assumiu o

pagamento de alguns meses, mas deixou de regularizar a integralidade dos débitos, mantendo a compradora exposta a constrangimento e risco de negativação.

A ação sustenta que a cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade por condomínio e IPTU a partir do habite-se — e não da efetiva entrega das chaves — é nula por abusividade (CDC, art. 51, IV), uma vez que as despesas condominiais constituem

obrigações propter rem vinculadas à posse, e não a um ato administrativo como o habite-se. 

A decisão liminar

O Juízo acolheu integralmente o pedido de tutela de urgência e determinou que a construtora:

1) Pague, em 5 dias, todos os débitos condominiais e de IPTU já vencidos e lançados em nome da investidora, incluindo encargos;

2) Assuma o pagamento das cotas condominiais, parcelas de IPTU e demais encargos vincendos até a efetiva entrega das chaves;

3) Responda integralmente pelos prejuízos caso o nome da investidora venha a ser incluído em cadastros de inadimplentes por ato de terceiros credores (administradora, condomínio ou Fisco), com obrigação de promover a imediata retirada da restrição.

A multa diária por descumprimento foi fixada em R$ 500,00, limitada inicialmente a R$

10.000,00.

Fundamentos jurídicos centrais

A decisão está alinhada com a jurisprudência consolidada do TJSP e do STJ sobre o tema. A Súmula 160 do TJSP estabelece que a mera expedição do habite-se não afasta a mora da

incorporadora se desacompanhada da efetiva disponibilização física do imóvel. Do mesmo

modo, o Tema 996 do STJ (REsp nº 1.729.593/SP) firmou que o prejuízo do comprador é presumido no caso de atraso, ensejando indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, pro

rata die, até a disponibilização da posse (Lei nº 4.591/64, art. 43-A, §2º).

Além da tutela de urgência já deferida, a ação busca a condenação da construtora ao

pagamento de lucros cessantes pelo período de atraso e indenização por danos morais diante do conjunto de condutas abusivas praticadas. 

---

Processo nº 4004631-84.2026.8.26.0008  — 5ª Vara Cível do Foro Regional VIII de Tatuapé na Comarca de São Paulo. A defesa da investidora é conduzida pelo advogado Tiago Andrade (OAB/SC 57.239).