Construtora de Itapema é condenada pela Justiça a devolver todo o dinheiro de investidora — e ainda pagar multa de 10% por atraso na obra

• TJSP reverteu sentença que havia autorizado a retenção de 50% dos valores pagos e reconheceu que o atraso de poucos dias na expedição do habite-se configurou mora da incorporadora

• Decisão unânime da 1ª Câmara de Direito Privado determinou a restituição integral das quantias pagas, incluída a comissão de corretagem, com inversão da cláusula penal em favor da consumidora

A 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento unânime, no dia 11 de agosto de 2026, a recurso de apelação interposto por uma compradora de unidade de alto padrão em empreendimento no litoral norte de Santa Catarina, condenando uma construtora de Itapema a devolver a integralidade dos valores pagos — mais de R$ 960 mil — acrescidos de multa de 10%, após reconhecer que foi a incorporadora, e não a consumidora, quem deu causa à rescisão do contrato.

A decisão reverteu por completo a sentença de primeiro grau, que havia atribuído a culpa pela rescisão à compradora e autorizado a construtora a reter 50% de tudo o que foi pago, com fundamento no regime do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º).

O caso: dois dias de atraso que mudaram tudo

O contrato de compromisso de compra e venda, celebrado em 2022, previa prazo de construção de 42 meses "contados a partir de abril de 2021", com tolerância de 180 dias. A controvérsia central era aritmética e interpretativa: contando-se o prazo a partir de 1º de abril de 2021, o termo final da entrega recaía em 30 de março de 2025 — mas o habite-se somente foi expedido em 2 de abril de 2025.

A sentença de primeiro grau havia considerado que o prazo se estenderia até "o final de abril de 2025" e que ainda haveria um prazo estimado adicional de 90 dias para obtenção do habite-se, afastando a mora da construtora. O Tribunal, porém, acolheu a tese recursal de que eventual ambiguidade contratual deve ser interpretada em favor do consumidor (CDC, art. 47) e de que a legislação admite uma única tolerância de 180 dias corridos, conforme o Tema 996/STJ, o IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 e a Súmula 164/TJSP.

O acórdão também reputou abusiva a previsão contratual de mais 90 dias para obtenção do habite-se, por configurar prorrogação genérica em favor do fornecedor.

"A mera expedição do 'habite-se', quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao comprador, não afasta a mora contratual da vendedora", registrou o relator, Desembargador Augusto Rezende, invocando a Súmula 160/TJSP.

A inadimplência que não era inadimplência

Havia um segundo obstáculo: a compradora deixou de pagar a última parcela do contrato, de R$ 665.000,00, vencida em outubro de 2024. Para a sentença, isso bastava para caracterizar sua culpa pela rescisão.

O Tribunal enxergou a questão de outra forma. A parcela final seria quitada mediante financiamento bancário — expressamente admitido no contrato — e o crédito, já aprovado junto à instituição financeira, não pôde ser liberado porque faltavam justamente os documentos sob responsabilidade da incorporadora: o habite-se e a matrícula individualizada com averbação da construção.

A falta dos documentos se deu por conta do atraso na obra.

Nas palavras do relator, "se o 'habite-se' ainda não havia sido expedido quando do vencimento ordinário da prestação financiável, não há se cogitar de exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) em favor da vendedora". Em outras palavras: não se pode exigir do comprador um pagamento cuja viabilidade dependia de documentação que a própria vendedora ainda não havia disponibilizado.

Entenda a tese

Quando a incorporadora atrasa a entrega da obra — ainda que por poucos dias além do prazo contratual somado à tolerância de 180 dias — configura-se a mora do fornecedor, o que pode autorizar o comprador a resolver o contrato com devolução integral de tudo o que pagou (Lei 4.591/1964, art. 43-A, §1º; Súmula 543/STJ). E mais: se o contrato prevê cláusula penal apenas contra o comprador, ela pode ser invertida em favor do consumidor (Tema 971/STJ), com fixação equitativa pelo juiz (CC, art. 413). No caso concreto, a multa foi arbitrada em 10% sobre os valores pagos, em desfavor da construtora.

As consequências práticas da decisão

Com o provimento do recurso, o Tribunal determinou a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora, com restituição de todas as quantias pagas — prestações, comissão de corretagem, impostos, taxas, seguros e demais encargos — sem qualquer retenção, corrigidas desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação (CC, art. 406, com a redação da Lei 14.905/2024). A cláusula penal contratual foi invertida em desfavor da construtora, fixada em 10% do montante pago, e os pedidos da incorporadora — que pretendia reter 50% dos valores e cobrar taxas condominiais — foram integralmente rejeitados, cabendo a ela ainda arcar com custas e honorários de 10% sobre o valor da condenação.

Considerando os R$ 963.406,28 pagos pela consumidora, a diferença entre a sentença reformada e o acórdão é expressiva: de uma retenção autorizada de quase R$ 482 mil em favor da construtora, passou-se à devolução integral acrescida de multa aproximada de R$ 96 mil em favor da compradora.

Para investidores e compradores de imóveis na planta

Na minha opinião, este julgamento reforça três pontos de atenção para quem compra imóvel na planta no litoral catarinense e em todo o país: primeiro, o prazo de entrega deve ser certo e determinado — cláusulas de "prazo estimado" adicional para habite-se e prorrogações genéricas por chuvas, greves ou entraves administrativos podem ser consideradas abusivas pelos tribunais. Segundo, quem depende de financiamento bancário para quitar a parcela das chaves não pode ser considerado inadimplente se a construtora não entregou a documentação necessária à liberação do crédito. Terceiro, a retenção de 50% prevista para empreendimentos com patrimônio de afetação não é automática nem absoluta — cada caso depende da análise concreta de quem deu causa à rescisão.

Cada contrato tem particularidades próprias, e o resultado de uma demanda depende sempre do caso concreto. Quem enfrenta situação semelhante — atraso de obra, cobrança de parcela das chaves sem habite-se ou ameaça de retenção elevada — deve buscar orientação jurídica especializada antes de tomar qualquer decisão.

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Dados do julgamento: Apelação Cível julgada em 11/08/2026 pela 1ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Relator Des. Augusto Rezende, decisão unânime, com sustentação oral realizada em sessão presencial.

A defesa da consumidora foi conduzida pelo advogado Tiago Andrade (OAB/SC 57.239), com atuação em direito imobiliário em todo o Brasil.

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