Ação de despejo por falta de pagamentos de aluguel
- Tiago Andrade
- 18 de mar. de 2023
- 9 min de leitura
Atualizado: 18 de jul. de 2024
O presente artigo tem por finalidade abordar, de forma simples e compreensível para as pessoas sem formação jurídica, os pontos mais importantes sobre a ação de despejo de maneira a possibilitar o exercício pelos proprietários de imóveis do seu direito de retirar o inquilino que não paga o aluguel.
Sumário:
O que é uma ação de despejo por falta de pagamento?
A ação de despejo é a forma prevista na lei nº 8.245/91 para o locador reaver o bem locado, ou seja, retirar o inquilino do imóvel. Desse modo, com a referida ação judicial se almeja dois resultados, quais sejam:
a) desfazer o contrato de locação; e
b) promover a desocupação forçada do bem.
A ação de despejo pode ser manejada contra qualquer ocupante do imóvel (locatários ou sublocatários).
Trata-se de um processo apresentado no poder judiciário com base no descumprimento do conteúdo do contrato para determinar a saída dos inquilinos do imóvel. O processo deverá, preferencialmente, ser apresentado na Justiça por um advogado especialista em direito imobiliário.
Quando cabe uma ação de despejo por falta de pagamento?
São diversas a possibilidades previstas na lei do inquilinato que autorizam o despejo, sendo a falta de pagamento apenas uma delas. Logo, os fundamentos podem se dar por conduta das partes; independente da vontade deles; ou até mesmo em decorrência de intervenção do poder público.
Quais os requisitos para ação de despejo?
Os requisitos irão variar de acordo com a razão determinante do despejo. Na hipótese do motivo ser a falta de pagamento, basta a ocorrência da infração contratual (inadimplência) do locatário e o requerimento do locador apresentado à justiça por meio de um advogado especializado em direito imobiliário.
É possível retirar o locatário inadimplente por liminar?
Com a alteração promovida pela Lei n. 12.112/2009 criou-se a possibilidade de promover o despejo por meio de liminar em 9 (nove) situações distintas, sendo a principal delas (falta de pagamento), prevista no inciso IX do § 1º do art. 59 da Lei do Inquilinato: "a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo".
Para que seja possível o despejo por falta de pagamento por meio de liminar é requisito obrigatório da lei do inquilinato a realização do depósito da caução que deverá ser obrigatoriamente em dinheiro, no valor de 03 aluguéis, com atualização da data do ingresso da ação. A finalidade da caução é garantir um eventual ressarcimento de danos ao locatário despejado na hipótese de o locador restar vencido ao final do processo ou em caso de revogação da liminar.
Um ponto importante que deve ser objeto de atenção dos locadores é que o despejo de locatário inadimplente só será possível se o contrato de locação não tiver qualquer garantia locatícia, ou seja, contrato desprovido de caução, fiador, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Os Tribunais tem entendimento no sentido de que se o valor de débito supera o montante da garantia oferecida, é possível o despejo por falta de pagamento liminarmente tendo em conta a insuficiência da garantia frente ao valor expressivo da dívida do locatário.
Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para ordem de despejo?
Não existe qualquer critério legal determinando um período mínimo de dias para que abra a possibilidade de o locador oferecer a ação de despejo por falta de pagamento, mas é uma praxe do mercado imobiliário que se aguarde o período de 30 a 60 dias.
Não obstante, é possível deflagrar o processo desde o primeiro dia de atraso se for a decisão do locador. Se houver cláusula contratual expressa no sentido de determinar prazo mínimo para o exercício do direito de despejo pelo locador, as partes deverão respeitar o pacto.
É possível cumular o despejo com cobrança dos alugueis atrasados?
A lei do inquilinato foi alterada pela lei n. 12.112/2009 permitindo ao locador ingressar com o despejo por falta de pagamento e na mesma ação pedir a cobrança do aluguel em atraso. Nesse caso, o processo deverá obrigatoriamente vir com cálculo atualizado do valor em atraso e com todos os consequentes acréscimos.
Nessa hipótese, o locatário poderá pagar a dívida no prazo de 15 dias a contar do recebimento da notificação pelo oficial de justiça, evitando a rescisão do contrato e o despejo liminar.
Ação de despejo para uso próprio
Em regra, o locador durante a locação por prazo determinado não poderá retomar o seu imóvel, orientação que se extrai do artigo 4º da lei do inquilinato:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
O contrato de locação pode ser desfeito por acordo entre as partes, infração contratual pelo inquilino, falta de pagamento ou para a realização de reparos urgentes determinados pelo poder público.
A lei também prevê a hipótese desfazimento do vínculo locatício por motivos posteriores à assinatura do contrato, que autorizam o locador a realizar o despejo. Assim, determina o art. 47, III, da lei das locações a possibilidade de despejo para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
Essa modalidade tem pouca aplicação prática, pois é requisito essencial que o contrato seja verbal ou com prazo de duração inferior à 30 meses. O uso próprio poderá ser residencial ou comercial em caso de destinação para a esposa/marido ou companheira/companheiro. Em sendo destinado para o uso de ascendente ou descendente, necessariamente deverá ser utilizado para residência e estes não poderão ter imóvel próprio.
Uso do imóvel por proprietário (ou familiares)
Na hipótese do despejo para uso próprio a lei presume a sinceridade do pedido feito à justiça, mas essa presunção é relativa, ou seja, é possível ao réu da ação (inquilino) apresente provas demonstrando o contrário. Não é requisito da ação que o locador prove que o beneficiário não possui outro imóvel, ou seja, essa prova é ônus do locatário.
Existem duas situações em que a necessidade de retomada do imóvel deverá ser provada judicialmente pelo locador:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
Fim do prazo da locação para temporada e o despejo
A locação por temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Após o término do prazo o locador deverá manifestar sua oposição ao inquilino que não desocupou o imóvel, sob pena da locação por temporada se converter em locação por prazo indeterminado. Neste caso, o locador só poderá denunciar o contrato e pedir o despejo após o prazo de 30 meses ou na situação excepcional do art. 47 da lei.
Morte do locatário sem sucessor legítimo e o despejo do sublocatário
Na hipótese de morte do locatário a lei do inquilinato prevê as hipóteses de sub-rogação dos direitos do contrato para outras pessoas (terceiros). Sub-rogação é o mesmo que substituição, conserva-se o contrato com a pessoa sub-rogada e não depende da vontade do locador.
Quem pode sub-rogar-se?
a) Locação residencial – os membros da família (cônjuge, companheiro(a), descendentes e pessoas que viviam na dependência econômica do inquilino) devem continuar no imóvel com as mesmas condições do falecido. A ordem prevista na lei é sucessiva, mas sem relevância para o locador. Não terá direito de continuar na locação quem não habitava o imóvel. Importante esclarecer que não caracteriza infração contratual o locatário residir com parentes ou deixá-los exclusivamente no imóvel;
b) Locação não residencial – o espólio continuará a locação, ao final da partilha terá direito o sucessor do negócio, caso exista. Se a locação for por meio de pessoa jurídica, a morte de um dos sócios não extingue a locação, salvo se extinta a PJ e não houver sucessão.
Ocorrendo o falecimento do inquilino os eventuais sucessores não são obrigados a prosseguir com a locação, e não o fazendo, não podem se responsabilizar por qualquer multa ou inadimplemento, salvo se tiverem se mantido na locação.
Se o imóvel for ocupado por terceiros que não estão inseridos no rol do art. 11 da lei, serão invasores, não locatários, ainda que sublocatários do inquilino falecido, de tal forma que a sua retirada se dará por meio de reintegração de posse e não por ação de despejo. Neste caso é recomendável que o proprietário notifique aqueles concedendo prazo para a desocupação voluntária.
Quanto tempo demora uma ação de despejo? Qual o custo?
O tempo de tramitação da ação de despejo varia de acordo com cada caso, indicar um prazo preciso seria o mesmo que atuar na esfera da futurologia. À vista disso, o tempo de tramitação do processo pode interferir no tempo final para desocupação do imóvel que será determinado na decisão final do processo, se o fato não ocorreu por via de liminar.
Qual o prazo de uma ordem de despejo?
Em regra, julgada procedente a ação o inquilino terá 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel. Este prazo será reduzido para 15 dias se entre a notificação inicial pelo oficial de justiça e a sentença tiver decorrido prazo superior há quatro meses ou nas hipóteses de desfazimento previstas no art. 9º da lei (acordo, infração contratual, falta de pagamento ou reparos urgentes determinado pelo poder público) ou em caso de denúncia vazia nas locações residenciais (art. 46, § 2º, da lei do inquilinato).
CUIDADO: Importante lembrar que a concessão do prazo para desocupação do imóvel impõe o pagamento de aluguel e encargos (condomínio e IPTU) até a data efetiva da liberação da unidade imobiliária.
Como evitar a ação de despejo?
Existem hipóteses que autorizam o despejo que fogem da autonomia de vontade do proprietário e dos inquilinos. Por outro lado, é sempre importante as partes estarem atentas ao contrato de aluguel e ao cumprimento das determinações legais prevista na legislação. Parte expressiva das ações de despejo tem por fundamento a falta de pagamento ou alguma infração contratual do locatário.
O conteúdo do contrato deve ser respeitado, salvo alguma situação que a cláusula pactuada seja contrária à previsão expressa da lei.
É muito importante que o inquilino realize a averbação no contrato de locação na matrícula do imóvel, com a cláusula de vigência, pois isto irá garantir que não sofra um despejo em decorrência de fatos supervenientes (ex: venda do imóvel), tendo em conta que deixou de cumprir os requisitos legais para ter seu direito protegido.
Como notificar o inquilino a sair do imóvel por falta de pagamento?
O envio de uma notificação extrajudicial, com aviso de recebimento, indicando o motivo do pedido de desocupação e com a planilha atualizada do débito, concedendo prazo de 30 dias para o ato já e suficiente para cumprir a finalidade.
Marido ou esposa do locador(a) pode pedir o despejo?
O pedido de despejo pelo cônjuge do locador tem por fundamento a ausência de vênia conjugal (concordância expressa) daquele(a). Essa modalidade de despejo só é possível na hipótese de contratos de locação com prazo superior a 10 anos que não possui a anuência do marido ou esposa do locador(a), é previsto no Art. 3º da lei:
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Quem executa a ordem de despejo?
Após a expedição do mandado pelo Juiz competente, o mesmo será cumprido por oficial de justiça, que poderá requerer auxílio de força policial em caso de resistência injustificada do locatário.
Conclusão
Se você se identificou com o conteúdo desse post, fico a disposição para lhe atender nos meus canais de contato que estão espalhados pelo site. Pode enviar um e-mail para: tiagoand.adv@gmail.com e tenha atendimento com um advogado imobiliário online.
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Um forte abraço!
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